Bereits im Herbst an die Schneeräumpflicht denken… und besonders an feuchtes Laub

Trotz des manchmal auch „goldenen Herbstes“, die Zeit der Nässe und auch des Schneefalls kommt mit unschöner Regelmäßigkeit. So schön die bunten Blätter des Laubfalls sich auch ansehen lassen, so bergen bereits diese (und nicht erst der allgemein bekannte Schneefall) in Verbindung mit Regen doch eine erhebliche Glättegefahr, die entsprechende Auswirkungen auf die Pflichten von Grundstückseigentümern und damit Vermietern sowie aufgrund der grundsätzlich möglichen Übertragung dieser sog. Verkehrssicherungspflichten  auf Mieter auch für diese haben

Gleichermaßen wichtig für Hauseigentümer, Vermieter und Mieter

Sehr oft hat der Hauseigentümern die Verpflichtung, für verkehrssichere Zuwege und Flächen auf dem Grundstück zu sorgen, denn die Gemeinden übertragen die Schneeräumpflicht und Laubräumpflicht gerne in  Satzungen auf die Hauseigentümer.  In diesem Fall muss dieser  sich dann darum kümmern, dass alle Flächen verkehrssicher sind, d. h. von jedem ohne Gefahren genutzt werden können – egal ob bei Laub im Herbst oder bei Eis und Schnee im Winter. Diese Aufgabe wird aber häufig im  Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Dieses Vorgehen  ist  nach der Rechtsprechung des BGH zulässig und möglich sowie weit verbreitete Praxis ( bspw. BGH, Urteil v. 4.6.1996, VI ZR 75/95, VersR 1996, 1151, 1152; Urteil v. 17.1.1989, VI ZR 186/88, VersR 1989, 526; Urteil v. 8.12.1987, VI ZR 79/87, VersR 1988, 516, 517).  Der Vermieter muss bei einer rechtlich wirksamen Übertragung dann aber weiterhin kontrollieren, ob der Mieter der Schneeräumpflicht oder  Laubräumpflicht ausreichend nachkommt. Erleidet ein Mieter oder ein Passant einen Schaden, weil der vom Eigentümer rechtswirksam beauftragte Mieter unzureichend gestreut  oder nasses Laub nicht entfernt hat, haftet der Eigentümer allerdings nur, wenn er die Kontroll- und Überwachungspflicht verletzt hat, so der BGH in seinem Urteil vom 22.1.2008,  AZ. VI ZR 126/07.

Die konkrete Art der Schneeräumpflicht und Laubräumpflicht richtet sich aber  u.a. nach den tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten, dem Umfang des Laubbefalls sowie der Tageszeit. Es gibt also Unterschiede zwischen Schnee- und Laubfall, wobei in der Regel die Anforderungen an die Schneeräumpflicht strenger sind, beispielsweise bzgl. der Häufigkeit des Räumens und auch der zeitlichen Ausdehnung der bestehenden Verpflichtung.

Tipp für Vermieter zur Schneeräumpflicht und Laubräumpflicht

Prüfen Sie zunächst, ob Sie in Ihrer Gemeinde von dieser für die Sicherung der Flächen und Zuwege verantwortlich gemacht wurden und wenn ja, machen Sie im Mietvertrag von der Übertagungsmöglichkeit auf die jeweiligen Mieter gebrauch. Wichtig ist, dass die Übertragung der Schneeräumpflicht und Laubräumpflicht im Mietvertrag auch rechtswirksam ist, da solche Regelungen von den Gerichten sehr kritisch geprüft werden. Die Wirksamkeit einer ordnungsgemäßen Übertragung dieser Sicherungsverpflichtungen bedarf daher einer rechtlichen Bewertung, insbesondere vor dem Hintergrund, dass bei Verwendung von Formularmietverträgen Aspekte des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zur Bestimmtheit und Transparenz der einzelne Regelungen zu berücksichtigen sind.

Für eine wirksame Übertragung und damit letztlich eine Haftungsfreizeichnung  achten Sie darauf, dass sie die Ausführung regelmäßig im Beisein eines Zeugen überprüfen. Protokollieren Sie Datum und Uhrzeit der Prüfung.

Tipp für Mieter zur Schneeräumpflicht und Laubräumpflicht

Schauen Sie in Ihren Mietvertag und prüfen Sie, ob eine Übertragung der Verkehrssicherungspflicht vorgenommen wurde. Beachten Sie hierzu alle vertraglichen Vereinbarungen, ggf. auch Nachträge. Dies vermeidet hohe Haftungsrisiken bei Stürzen von Geschädigten, die aufgrund einer unterlassenen Laub- bzw. Schneebeseitigung drohen.

Marc Hildebrandt, Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei Strieder, Solingen / Leverkusen

Christoph Strieder, Rechtsanwalt in Solingen und Leverkusen, Strieder Rechtsanwälte