Mit Urteil vom 05.10.2016 (VIII ZR 22/15) hat der Bundesgerichtshof eine wichtige praktische Frage hinsichtlich des Zeitpunkts der vom Mieter zu erbringenden Mietzinszahlung an den Vermieter geklärt.

Bislang war und ist verbreitete Praxis, dass insbesondere in Formular-Mietverträgen die Regelung vorhanden ist, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang des Geldes bis zum 3. Werktag eines jeden Monats auf dem Konto des Vermieters ankommt. Hierzu wurden oftmals folgende oder ähnlich lautende Klauseln verwendet:

„Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an.“

Genau diese Klausel hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt, da diese gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sei, da sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (dies meint die Sicht des Mieters) etwaige vom Mieter unverschuldete Zahlungsverzögerung seitens der Bank oder sonstiger Zahlungsdienstleister diesem aufbürden würde und dies nicht der gesetzlichen Regelung entspreche. Dies folgert der Bundesgerichtshof daraus, dass nach der gesetzlichen Regelung des § 556 b Abs. 1 BGB die Miete spätestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats „zu entrichten“ ist. Bei der gebotenen Wortlautauslegung des Begriffs „entrichten“ kommt der Bundesgerichtshof nach entsprechender Auslegung und Heranziehung der Gesetzesbegründung sowie der Auslegung von ggf. entgegenstehenden europäischen Richtlinien zu der Bewertung, dass der Begriff „entrichten“ nicht gleichzusetzen ist mit dem Begriff „bezahlen“. Dies bedeutet, dass die gesetzliche Regelung nicht vorsieht, dass der Zahlungseingang der zu bezahlenden Miete bis zum 3. Werktag eines jeden Monats beim Vermieter gesetzlich geregelt ist. Insoweit reicht die rechtzeitige Absendung des Geldes durch den Mieter aus.

Hiermit räumt der Bundesgerichtshof mit einer weit verbreiteten Ansicht in der insbesondere untergerichtlichen Praxis sowie rechtswissenschaftlichen Literatur auf, die auf den Zugang bis zum 3. Werktag bei dem Vermieter abstellt.

Praxistipp:

Hieraus folgt für Vermieter, dass nunmehr im Falle eines Zahlungsverzuges des Mieters durch den Vermieter ein Sicherheitszeitfenster einzubauen ist, um nach Ablauf des 3. Werktages eines Monats abzuwarten, ob noch eine als fristgerecht anzusehende Zahlung erfolgt und somit kein Verzug mit der Mietzinszahlung vorliegt, der ggf. zum Ausspruch einer fristlosen Zahlungsverzugskündigung berechtigen würde. Bislang war es so, dass mit Ablauf des 3. Werktages die Feststellung ausreichte, dass ein Zahlungseingang nicht erfolgt ist und – bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a und b BGB – die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund Zahlungsverzuges ausgesprochen werden konnte.

Nunmehr ist darauf zu achten, dass es ausreichend ist, wenn der Mieter am dritten Werktage die Anweisung zur Zahlung an seine Bank gibt. Es bleibt demnach abzuwarten, ob ein etwaiger Zahlungseingang noch 3 bis 4 Tage (im Hinblick auf den anzuratenden sichersten Weg) nach a Ablauf des dritten Werktages zu verzeichnen ist.

Hintergrund ist, dass bei einer unberechtigt ausgesprochenen fristlosen Kündigung entsprechende Schadenersatzansprüche gegenüber dem Vermieter entstehen können, wenn der Mieter sich zur Abwehr der unberechtigten fristlosen Kündigung anwaltlicher Abwehrhilfe bedient. Dieses Risiko ist demnach auszuschalten, so dass nunmehr entgegen der bisherigen Rechtspraxis kein endgültiges, aus der gesetzlichen Regelung hergeleitetes Datum zur Feststellung des Zahlungsverzuges herangezogen werden kann.

Allerdings stellt die Entscheidung des Bundesgerichtshofes auch klar, dass aus dem Umkehrschluss hieraus folgt, dass die gesetzliche Regelung des § 556 b Abs. 1 BGB grundsätzlich abdingbar ist und dies auch in Formular-Mietverträgen möglich ist. Die Parteien könnten insofern auch den Eingang der Mieten bis zum 3. Werktag eines Monats vereinbaren. Hier ist allerdings darauf hinzuweisen, dass die Klausel insofern so auszugestalten ist, dass auch nicht bei kundenfeindlichster Auslegung ein Einstehen für Fehler außerhalb seines Verantwortungsbereichs einstehen muss.

Rechtsanwalt Marc Hildebrandt, Ressort Mietrecht und WEG-(Wohnungseigentums)recht in der Kanzlei Strieder Rechtsanwälte, Standort Solingen / Leverkusen