Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung
Mit Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17 hat der Bundegerichtshof eine lange umstrittene Rechtsfrage im Hinblick auf Schadenersatzansprüche gegenüber dem Mieter für Beschädigungen der Mietsache geklärt.
Nach Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses will der Vermieter oftmals Schäden an der Mietsache gegenüber dem ehemaligen Mieter geltend machen. Von der rechtlichen Einordnung solcher Ansprüche hing u.a. eine sehr wesentliche Formfrage ab, nämlich, ob der Vermieter für diesen Schadensersatzanspruch dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Beseitigung der Schäden setzten musste, bevor er Schadensersatz in Geld verlangen durfte. In der Praxis unterblieb aus Unkenntnis diese eindeutige und angemessene Fristsetzung durch den Vermieter oftmals, was dazu führte, dass diese Geldersatzansprüche, erst einmal eingeklagt, oftmals dann im Prozess an dieser fehlenden formellen Voraussetzung scheiterten.Nunmehr ist höchstrichterlich geklärt, dass eine solche Fristsetzung entbehrlich ist, wenn es um die Geltendmachung eines Schadenersatzanspruches wegen Beschädigung der Mietdache geht. Die begründet der BGH damit, dass das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner gilt.
Eine solche Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof allerdings beispielsweise in der vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen, so dass es hierbei bei dem Fristsetzungserfordernis verbleibt. Im Gegensatz dazu handelt es sich nach der Auffassung des BGH bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Damit müssen die Voraussetzungen des § 281 Abs. (Fristsetzung) in diesen Fällen nicht eingehalten werden.
In diesem Zusammenhang hat der BGH auch klar gestellt, dass diese Rechtslage unabhängig davon gilt, ob der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache nach Rückgabe der Mietsache oder während des Mietverhältnisses geltend macht.
Praxishinweis:
Diese Entscheidung ist günstig für Vermieter, die Beschädigungen an der Mietsache verfolgen wollen/ müssen. Es droht Ihnen kein Verlust der Schadensersatzansprüche mehr, wenn sie- wie sehr oft bei anwaltlich nicht beratenen Vermietern- eine angemessene Fristsetzung zur Beseitigung der Beschädigungen gegenüber dem Mieter versäumt haben. Auch stärkt diese Entscheidung des BGH die Mietkaution als Sicherheit für den Vermieter erheblich. Da der Vermieter grundsätzlich innerhalb der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB seine Ansprüche gegenüber dem Mieter innerhalb von sechs Monaten nach Rückerhalt des Mietobjekts verjährungshemmend geltend machen muss, konnte er solche Ansprüche einem nach Ablauf dieser sechs Monate geltend gemachten Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nur entgegenhalten, wenn er rechtzeitig eine Frist gesetzt hatte. Nur dann griff die Regelung des § 215 BGB, nach der der Vermieter auch später noch mit seinen Schadensersatzansprüchen gegenüber dem Kautionsrückzahlungsverlangen des Mieters aufrechnen konnte.
Durch den Wegfall des Fristsetzungserfordernisses wird die Abwehr von Schadenersatzansprüchen für den Mieter auf eine inhaltliche, materielle Ebene verschoben, indem der Einwand der fehlenden Fristsetzung nach dieser Entscheidung entfällt. Aufgrund der nunmehr geklärten Differenzierung zwischen Beschädigungen der Mietsache und der wirksam übernommenen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wird es in der gerichtlichen Praxis verstärkt darauf ankommen, ob es sich bei den verfolgten Ansprüchen des Vermieters aufgrund von Beschädigungen der Mietsache handelt oder um die unterbliebene Vornahme von geschuldeten Schönheitsreparaturen.
Rechtsanwalt Marc Hildebrandt (Strieder Rechtsanwälte, Ressort Miet- und Wohnungseigentumsrecht (https://anwalt-strieder.de)